”In dat geval zal het aanbod in de vrije huursector eerder af- dan toenemen, waar uiteindelijk mensen die een huurwoning zoeken, niet mee zijn geholpen”, zo staat in het advies. Het is volgens de Raad van State onduidelijk hoe de minister dit risico wil beheersen.
Puntensysteem
De Wet betaalbare huur regelt dat er een dwingend puntensysteem komt voor woningen met een huur tot ruim 1100 euro. Dat leidt tot verlaging van de huren van ongeveer 300.000 huizen in de vrije sector met gemiddeld 1900 euro per maand. Op dit moment zijn alleen de huren in de sociale sector tot ongeveer 800 euro gereguleerd.
De Raad van State is het met de minister eens dat er op dit moment grote problemen zijn op de huurmarkt en begrijpt dat daar iets aan moet worden gedaan. Het positieve effect van het verplicht maken van het puntenstelsel voor woningen tot ruim 1100 euro is volgens de afdeling advisering goed toegelicht. Maar, zo luidt het advies, voor een goede doorstroming op de woningmarkt moet er ook voldoende aanbod van betaalbare huurwoningen in de vrije sector zijn.
De huidige hoge huren in de vrije sector worden volgens de Raad van State veroorzaakt door schaarste in het aanbod van huurwoningen, terwijl de vraag aanhoudend groot is. ”De regering besteedt in het wetsvoorstel onvoldoende aandacht aan de oorzaken van deze schaarste en de wisselwerking tussen de sociale sector, de koopmarkt en de vrije huursector. De Afdeling adviseert dieper in te gaan op die oorzaken en op de vraag hoe dit wetsvoorstel hier invloed op heeft”, aldus het advies.
De voorgestelde regulering van de vrije huursector heeft volgens de Raad van State als reëel risico dat eigenaren van huurwoningen en investeerders niet langer bereid zijn om in de huurmarkt te investeren en zich terugtrekken. Dat zou leiden tot een krimpend aanbod van huurwoningen. Dit is nadelig voor mensen die een huurwoning zoeken en voor de doorstroming op de woningmarkt, dat de regering met dit wetsvoorstel juist wil stimuleren.
Krimpend aanbod
De regering motiveert volgens het advies niet overtuigend dat het risico van een krimpend aanbod voldoende wordt beheerst en dat de voorgestelde regulering effectief is om niet alleen in betaalbare maar ook in voldoende huurwoningen te voorzien.
Minister Hugo de Jonge zei eerder al dat hij er vertrouwen in heeft dat beleggers wel zullen inzetten op de bouw van nieuwe huurwoningen. Hij heeft recent de nieuwbouwopslag verhoogd van 5 naar 10 procent. Dat wil zeggen dat ze gedurende 10 jaar 10 procent meer huur mogen vragen dan het puntensysteem aangeeft.
